"Egyszerűen, jogszerűen" - ingatlanvásárláskor felmerülő jogi kérdések

olva­sá­si idő: 2 és fél perc

Az ügyész­ség a bün­te­tő­el­já­rás kiemelt sze­rep­lő­je, azon­ban az ügyé­szek nem csak bün­te­tő­jo­gi fel­ada­to­kat lát­nak el. Az ügyé­szek szá­mos más terü­le­ten is dol­goz­nak azért, hogy fel­tár­ják a jog­sér­té­se­ket és fel­lép­je­nek azok­kal szemben.

Ezt a szak­tu­dást fel­hasz­nál­va e cikk­ben az ingat­lan adás­vé­tel kap­csán fel­me­rü­lő néhány jogi foga­lom tisz­tá­zá­sá­hoz nyúj­tunk segít­sé­get, dr. Jagusz­tin Tamás, Pest Vár­me­gyei Főügyész­ség Köz­ér­dek­vé­del­mi Osz­tály osz­tály­ve­ze­tő ügyé­szé­nek segítségével.

Ha ingat­lan eladására-vásárlására gon­do­lunk, akkor tud­juk, hogy az eladó és a vevő szer­ző­dést köt­nek egymással. 

A szer­ző­dés alap­ján a föld­hi­va­tal jegy­zi be az vevő tulaj­don­jo­gát az ingatlan-nyilvántartásba, azon belül is a tulaj­do­ni lapra. Fon­tos, hogy a vevő a bejegy­zés­től – és nem a szer­ző­dés alá­írá­sá­tól - szá­mít tulajdonosnak. 

Azon­ban a folya­mat gyak­ran nem itt kez­dő­dik. Lehe­tő­ség van arra, hogy, hogy a vevő kinyil­vá­nít­sa a szán­dé­kát, hogy meg sze­ret­né vásá­rol­ni az ingat­lant, és úgy­ne­ve­zett írás­be­li véte­li szán­dék­nyi­lat­ko­za­tot tesz. Az eladó dön­té­se, hogy a nyi­lat­ko­za­tot elfogadja-e. Ha határ­időn belül meg­ér­ke­zik a vevő­höz a nyi­lat­ko­zat arról, hogy az eladó elfo­gad­ta a vevő nyi­lat­ko­za­tát, és abban is meg­egyez­nek, hogy meg­ha­tá­ro­zott határ­időn belül adás­vé­te­li szer­ző­dést fog­nak kötni, akkor a vevő véte­li szán­dék­nyi­lat­ko­za­ta aján­lat­tá válik.

Az aján­lat elfo­ga­dá­sá­val lét­re­jön a felek között az elő­szer­ző­dés. Ez a szer­ző­dés tehát még nem a vég­le­ges adás­vé­te­li szer­ző­dés, mivel nem tar­tal­maz min­den rész­let­kér­dést az adás­vé­tel kap­csán. Elő­szer­ző­dés szán­dék­nyi­lat­ko­zat nél­kül is készül­het, ha a felek egy­ből elő­szer­ző­dést kötnek.

Az elő­szer­ző­dés­ben a felek­nek meg kell hatá­roz­ni­uk a későb­bi szer­ző­dés lénye­ges fel­té­te­le­it: a felek sze­mé­lyét, az ingat­lan tulaj­don­jo­gá­nak átru­há­zá­sá­ra irá­nyu­ló aka­ra­tot, az ingat­lan­nak és a vétel­ár­nak a meg­je­lö­lé­sét. Ezen ele­mek­nek a későb­bi, vég­le­ges adás­vé­te­li szer­ző­dés­ben is sze­re­pel­ni­ük kell, mivel ezek nél­kül a szer­ző­dés nem jön létre, de ter­mé­sze­te­sen ennél sok­kal több min­dent tar­tal­maz egy szak­sze­rű­en elké­szí­tett ingat­lan adás­vé­te­li szerződés.

Ingat­lan adás­vé­te­le­kor mind az elő, mind a vég­le­ges adás­vé­te­li szer­ző­dést írás­ba kell fog­lal­ni, hogy érvé­nyes legyen.

Az elő­szer­ző­dés célja, hogy mind­két fél biz­tos legyen abban, hogy az adás­vé­tel a meg­ál­la­po­dá­suk sze­rint fog végbe menni, amely­nek komoly­sá­gát pénz­át­adás­sal szok­ták biz­to­sí­ta­ni. Ez lehet elő­leg vagy fog­la­ló, de egy­ál­ta­lán nem mind­egy, hogy melyi­ket alkalmazzák.

Az elő­leg olyan összeg, amit előre átad a vevő. Ha bár­mely okból a vég­le­ges szer­ző­dést nem kötik meg, vagy azt fel­bont­ják, az összeg vissza­jár a vevő­nek. Ebből követ­ke­ző­en nem is jelent biz­to­sí­té­kot egyik fél szá­má­ra sem arra, hogy a másik fél tel­je­sí­te­ni fogja a szer­ző­dést, és nem áll el a szándékától.

Ezzel szem­ben egész más a hely­zet, ha ugyan­ezt az össze­get fog­la­ló­ként adja át a vevő. Ekkor, ha a vevő a szer­ző­dés meg­hi­ú­su­lá­sá­ért fele­lős (pl. meg­gon­dol­ja magát), az átadott fog­la­lót az eladó meg­tart­hat­ja. Ha pedig az eladó a fele­lős, akkor a kapott fog­la­ló vissza­adá­sán felül a fog­la­ló­val azo­nos össze­get köte­les meg­fi­zet­ni a vevő­nek, tehát össze­sen a fog­la­ló dup­lá­ját kell vissza­ad­nia. A fog­la­ló rend­sze­rint ugyan­úgy a vétel­ár egy része szo­kott lenni (tehát abba beszá­mít), mint az előleg.

Fon­tos! A felek közöt­ti szer­ző­dés­ben a tör­vény szá­mos ren­del­ke­zé­sé­től el lehet térni, ezért min­dig kellő figye­lem­mel és ala­pos­ság­gal át kell tanul­má­nyoz­ni a szer­ző­dést, és szük­ség ese­tén kér­jünk szak­mai segítséget.